Le RCLALQ se donne comme mandat principal de promouvoir le droit au logement et d’être un porte-parole politique pour les locataires, en particulier pour les ménages locataires à faible revenu.

Il a comme second mandat de favoriser le droit d’association et de mobiliser autour des enjeux relatifs au droit du logement dans une optique de prise en charge et d’éducation populaire autonome et de sensibilisation de l’opinion publique.

Enfin, le Regroupement a comme troisième mandat la défense des droits des locataires par le biais de la formation, l’information et la diffusion du contenu juridique, politique et social lié au logement locatif.

Le RCLALQ prendra tous les moyens pour arriver à répondre à cette mission.

Améliorer l’accès des ménages locataires aux logements locatifs, considérant

• l’appauvrissement des ménages et le coût élevé des loyers, le manque de logements convenables à des prix abordables et le manque de logements sociaux;
• la discrimination et la collecte de renseignements personnels non nécessaires lors de la recherche de logement.

Assurer un droit de maintien dans les lieux pour les ménages locataires, considérant

• les effets parfois pernicieux de la rénovation;
• le harcèlement et l’intimidation de la part de certains propriétaires;
• les hausses de loyer injustifiées.

Améliorer le stock de logements locatifs, considérant

• des problèmes d’insalubrité, d’insonorisation et d’énergie.

Favoriser la prise en charge de ses conditions de vie par la population

• en assurant un droit d’association;
• en responsabilisant l’État quant à la protection et la promotion de ces principes.

Le contrôle des loyers: du gel des loyers à une hausse des loyers contrôlée

En décembre 1977, à l’initiative du Comité logement Saint-Louis et du Comité logement Centre-sud, le Regroupement pour le gel des loyers est formé. Ses buts immédiats étaient la lutte commune contre les augmentations de loyer et l’organisation d’une campagne pour obliger l’État à décréter un gel du prix des loyers. La campagne a permis à différents groupes logement (nés autour de problèmes spécifiques dans leur quartier) de briser leur isolement et s’unir autour d’une alternative de lutte plutôt que le seul recours aux lois existantes et aux commissions parlementaires.

Les associations de locataires demandaient un gel des loyers alors que 10% des locataires à Montréal consacraient plus de 50% de leurs revenus pour se loger. Aujourd’hui 25% des locataires au Québec consacrent plus de la moitié de leurs revenus au logement et l’idée de contrôler les loyers est tabou!

Les raisons:

• perte de 7% du pouvoir d’achat des petits salariés entre 1977 et 1979;
• 34% des ménages québécois vivent sous le seuil de pauvreté;
• au Québec, le chômage touche une famille sur cinq;
• au Canada, les pauvres s’appauvrissent et les riches s’enrichissent;
• de 1971 à 1978: l’électricité augmente de 89%, le gaz de 136%, l’huile de 175%;
• en 1979, Baisse des prestations de chômage de 66% à 60%;
• en 1978, le PQ a suspendu l’indexation des prestations de bien-être social.

Les moyens de lutte utilisés:

• campagne contre les hausses de loyer: amener le plus grand nombre de locataires à contester les hausses de loyer et à s’organiser collectivement pour exiger de l’État des mesures concrètes pour mettre fin à ce fléau;
• assemblées d’information;
• guide d’information;
• rencontres avec des groupes intervenant dans d’autres domaines.

Des moyens de lutte suggérés:

• grève des loyers;
• négociation collective des baux.

La campagne de 1979 coïncide avec le dépôt du projet de loi 107 (réformant la loi des relations propriétaire-locataire) et connaît un début fulgurant. La première assemblée publique accueille plus de 300 personnes. Des centaines de locataires sont rejoints lors de distributions de tracts aux portes des bureaux de la Régie. Par contre une importante manifestation connaît un cuisant échec. La revendication du gel des loyers est mise en cause par plusieurs, d’autres estiment que trop d’énergies sont uniquement consacrées aux services d’information et d’assistance aux locataires et certains estiment que les activités du regroupement leur demandent trop d’énergies au dépens de leur travail dans le quartier.

Le 11 décembre 1980, l’assemblée générale du Regroupement des comités logement et associations de locataires a précisé et défini la place de la revendication du gel des loyers dans l’ensemble du travail du Regroupement.

1. La revendication du gel des loyers ne doit être ni unique ni centrale à l’intérieur du travail du Regroupement. Cette revendication ne doit pas être confondue avec les objectifs du Regroupement.
2. Le gel des loyers est le point de vue du Regroupement face aux augmentations de loyer. Cette revendication a donc sa place dans le programme de lutte.
3. Le gel des loyers est une revendication juste mais elle n’est pas atteignable immédiatement.
4. Il ne faut pas opposer le gel des loyers aux autres moyens de lutte face aux problèmes des augmentations de loyer.
5. Dans la définition des objectifs généraux du regroupement, il faudrait revoir la place du droit au logement.

En 1981, la campagne contre les augmentations de loyers a comme toile de fond « l’aggravation de la crise économique et politique à tous les niveaux: crise constitutionnelle, campagne électorale au Québec, coupures du budget Parizeau, flambée des taux hypothécaires, énorme confusion créée par les nouvelles lois, coupures de services de la Régie du logement et une campagne politique dirigée par les associations de propriétaires visant à abolir la Régie du logement ». Le Regroupement a fait principalement un travail d’information et de dénonciation concernant. La revendication du gel des loyers n’était pas mise en évidence.

En mars 1985, dans un mémoire présenté lors de la consultation sur le Livre vert Se loger au Québec, le Regroupement demandait Un contrôle universel et obligatoire des loyers et L’enregistrement obligatoire des baux.

Le contrôle universel et obligatoire des loyers s’exercerait par la Régie du logement. Un pourcentage maximum l’augmentation serait fixé. Tout propriétaire désirant une augmentation supérieure à ce pourcentage devrait obligatoirement s’adresser à la Régie. Les locataires pourraient contester à la Régie l’augmentation égale ou inférieur à ce pourcentage s’ils ont eux-mêmes effectuer des réparations et améliorer le logement qu’ils occupent. Cette démarche pourra aussi se faire dans le cas où leurs logements ne respectent pas les normes minimales pour ce qui est de la plomberie, de l’électricité, de l’isolation.

Dans la méthode de calcul, le regroupement demande l’abolition de l’indexation automatique du revenu net. L’augmentation annuelle de la valeur de la propriété est suffisante. La méthode de calcul devrait tenir compte:

• des dépenses d’exploitation (taxes, assurances, énergie et dépenses courantes);
• des dépenses d’amélioration et réparations majeures effectuées par le propriétaire;
• des dépenses d’amélioration et dépenses d’entretien effectuées par le locataire (scénario prévu dans le livre vert);
• de l’état du logement, en fonction d’un code universel d’habitabilité que le gouvernement provincial doit mettre en application. Ce code définirait les normes d’entretien, de salubrité, d’électricité, de plomberie, de chauffage, d’isolation, ainsi qu’un loyer de base, le tout administré par la Régie du logement.

Dans le but d’éviter des augmentations de loyer abusives lors des changements de locataires, le Regroupement propose l’enregistrement obligatoire des baux. Ceci permettrait au nouveau locataire de connaître facilement le montant du loyer payé par l’ancien locataire. L’enregistrement comprendrait: l’adresse, la durée du bail, le prix du loyer, la date d’enregistrement, un code référant aux décisions rendues par la Régie pour ce logement.

Revendications immédiates

Que le loyer de tout logement ayant subi des réparations ou améliorations majeures soit obligatoirement fixé par la Régie du logement.

En 1987, le RCLALQ fait campagne sur des augmentations maximales de 3%, « 3% de plus pour se loger, c’est 3% de moins pour se nourrir ». Le Regroupement procède par des simulations de cas à partir des indices de la Régie du logement. Le Regroupement recommande aussi des baisses de loyer pour les locataires dont le chauffage est aux frais du propriétaire vu la baisse importante de l’indice du mazout (30%) et de la bi-énergie (24%).

En 1990, le RCLALQ publie une brochure Pour une hausse de loyers contrôlée par laquelle il fait connaître sa revendication d’un contrôle universel et obligatoire des loyers et le dépôt obligatoire des baux à la Régie du logement.

Faisant suite à des hausses importantes des loyers entre les années 1981 et 1986, 62 % d’augmentation, et au constat que « le système actuel a déjà largement démontré son inefficacité », le regroupement considère qu’il est temps « de se doter d’une véritable politique de contrôle des loyers, qui reposera sur deux éléments indissociables: le dépôt obligatoire de tous les baux à la Régie du logement; et, un taux unique d’augmentation, fixé annuellement, et touchant tous les logements locatifs, récemment construits ou non. » Le taux unique d’augmentation ne devrait pas empêcher les propriétaires de faire les réparations majeures que nécessitent certains logements. Une exemption fiscale pourrait être mise en place pour compenser les coûts des réparations majeures. Ces mesures devraient profiter à tout le monde. « Si la fin de la spéculation abusive éloignera certains investisseurs du marché immobilier, la stabilité des revenus, qui résultera de l’universalité des contrôles, rassurera par contre les investisseurs sérieux, plus soucieux de rentabilité à long terme que de sur-profits passagers. »

Contrôle universel et obligatoire des hausses de loyer touchant tous les logements locatifs sauf ceux situés dans les coopératives d’habitation et qui sont loués à ses membres, ceux qui sont gérés par les offices municipaux d’habitation (HLM) et ceux relevant d’un programme gouvernemental qui rend ces logements de type HLM. Taux maximum d’augmentation des loyers, sans dérogation, selon un indice de 2% par année et ce pour une période minimale de 5 ans.

Obligation au propriétaire de déposer une copie de chaque bail et de toute modification à celui-ci, à la Régie du logement. Le bail déposé à la Régie du logement devient le seul bail valide et sert de référence en cas de litige entre le propriétaire et le locataire.

Les raisons

• contrôle d’une part importante du secteur locatif par une faible proportion d’individus et de corporations;
• marginalisation du logement social comme forme d’habitation;
• appauvrissement des ménages québécois (33,5% en 1986 et 30,8% en 1973) et augmentation du nombre de ménages locataires qui consacrent plus de 25% de leurs revenus pour se loger (45,5% des ménages locataires consacrent plus de 25% et 18,6% des ménages locataires consacrent plus de 50% de leurs revenus au logement);
• augmentation du loyer moyen de 62% entre 1981 et 1986;
• détérioration des conditions de logement d’une grande partie des ménages locataires;
• resserrement des critères d’accessibilité aux divers programmes sociaux;
• difficultés, pour une couche importante de la population, d’accéder au marché du travail;
• enrichissement des propriétaires: faible imposition des revenus de locations et toutes les dépenses sont déductibles d’impôt et chargées aux locataires.

Mai 1991, dépôt d’une pétition de 15 000 noms au Parlement de Québec demandant un contrôle obligatoire des loyers et pétition à l’Assemblée nationale demandant la tenue d’une commission parlementaire sur la situation du logement.

Interventions annuelles du Regroupement lors de l’annonce des indices de calcul par la Régie du logement.

En 1990, 1991 et 1992, le Regroupement dépose, au ministre des Affaires municipales, un mémoire lors des parutions des indices de calcul pour la fixation de loyer dans la Gazette officielle. Le Regroupement en profite pour faire connaître et rappeler la demande de contrôle obligatoire des loyers et l’enregistrement des baux.

En 1994, la Régie du logement dépose, pour consultation, un document sur la méthode de calcul. Les seuls changements ne visent qu’à accentuer l’assurance de rendements financiers pour les propriétaires, les protéger des taux de vacance et des fluctuations du marché. Le Regroupement présente un mémoire qui fait valoir que le logement est un bien essentiel au même titre que les soins de santé et l’éducation, que le coût des logements ne doivent pas suivre les fluctuations du marché.

En 1994, campagne d’information auprès des locataires. La revendication politique du contrôle des loyers était plus discrète que les années précédentes. Nouvelle situation: pour la deuxième année les indices de calcul de la Régie sont bas.

En 1995, le RCLALQ demande le gel des loyers et que le gouvernement intervienne pour un contrôle des loyers.

En 1997, conférence de presse à laquelle le RCLALQ dénonce l’irresponsabilité des propriétaires qui demandent des hausses de loyer alors que les locataires s’appauvrissent. Le Regroupement encourage les locataires à négocier les loyers à la baisse ou à accepter uniquement les augmentations permises par la Régie (1%). Le Regroupement demande aussi l’enregistrement obligatoire des baux à la Régie du logement.

(à suivre)